El nuevo texto, que transformará el mercado y cuyo cumplimiento podrá exigirse ante los Tribunales, evitará que las familias se endeuden por encima de sus posibilidades
El Parlamento de Andalucía ha aprobado el texto definitivo de la Ley Reguladora de Derecho a la Vivienda, una nueva norma que articula de forma pionera en España el cumplimiento efectivo del derecho constitucional y estatutario de acceso ciudadano a una vivienda digna y adecuada.
La Ley aleja de la discrecionalidad política la satisfacción del derecho y define con concreción las herramientas con que cuentan la administraciones públicas (Junta y ayuntamientos), así como las circunstancias y los procedimientos por los que los ciudadanos pueden hacerlo efectivo y exigir su cumplimiento incluso ante los Tribunales de Justicia. Son titulares del derecho todas aquellas personas con vecindad administrativa en la comunidad autónoma que carezcan de ingresos económicos para acceder a una vivienda del mercado libre en su localidad. Igualmente, deberán estar inscritas en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y no ser titulares ni tener derechos de disfrute sobre un inmueble ya existente. El derecho de acceso a una vivienda digna a precio asequible se aplicará en condiciones de igualdad y podrá ejecutarse en régimen propiedad o de alquiler.
La norma promueve el acceso a la vivienda de forma preferente a las familias con ingresos inferiores a los 36.000 euros anuales (5,5 veces el Iprem), que es el umbral económico fijado en el actual Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 para acceder a una VPO. Para evitar su excesivo endeudamiento, el nuevo marco normativo pone límites al esfuerzo económico que cada familia podrá asumir para acceder a una vivienda, estableciendo que las ayudas públicas tendrán que garantizar que no tengan que destinar más de un tercio de su renta en el caso de la compra o de un cuarto en caso del alquiler.
Para las personas en situación o con riesgo de exclusión social que no puedan acceder a una vivienda protegida y cuya necesidad quede acreditada, las administraciones favorecerán el acceso a un alojamiento transitorio.
Con todo, el texto aprobado es una ley de carácter integral de Derecho a la Vivienda y tiene incidencia sobre el 100% de la población andaluza, incluyendo incluso aquellas familias que por el nivel de ingresos elevado queden fuera de los planes públicos. Así, obliga a las administraciones a posibilitar a través del planeamiento urbanístico, la disposición de suelo que permita el acceso en régimen de promoción libre, así como una serie de ayudas y acciones de fomento con incentivos para la salida al mercado de stock desocupado, la oferta de viviendas en alquiler, o ayudas a la rehabilitación.
Registros y Planes Municipales
Como vías efectivas para promover y garantizar el derecho constitucional y estatutario, la Ley obliga a las administraciones a crear registros municipales de demandantes de vivienda protegida y a elaborar planes municipales y autonómicos de vivienda y suelo. Gracias a los registros --principal instrumento de ejecución de la Ley-- se podrá cuantificar y caracterizar la demanda real, posibilitando con ello un diagnóstico al detalle de las necesidades reales de la población. Los ayuntamientos serán los encargados de poner en funcionamiento y mantener este sistema de forma permanente, aunque para ello contarán con el apoyo económico de la Administración autonómica.
Por su parte, los planes de vivienda determinarán en un horizonte temporal específico el volumen y la tipología del parque de viviendas detectado como necesario para atender a la demanda ciudadana. En el caso autonómico, ya se encuentra en vigor el Plan Concertado 2008-2012, mientras que los consistorios contarán con dos años desde la entrada en vigor de la Ley para elaborar sus instrumentos municipales de planificación de la oferta en función de la demanda aflorada en el registro. Para asegurar el cumplimiento de los objetivos incluidos en estos planes los ayuntamientos deberán reflejar en su planeamiento urbanístico la reserva de suelo necesario para satisfacer la demanda de VPO.
Una vez aprobado el nuevo texto y transcurrido el horizonte temporal de dos años para la aprobación de los respectivos planes municipales, los andaluces que reúnan los requisitos establecidos podrán exigir ante los Tribunales de Justicia el cumplimiento de estas obligaciones. En ese sentido, la Ley del Derecho a la Vivienda andaluza es pionera en el contexto nacional, puesto que esta garantía no existe en ninguna otra comunidad.
Vivienda digna
Por otro lado, la Ley define el concepto de vivienda digna y adecuada y lo relaciona con niveles objetivos de confortabilidad, sostenibilidad y eficiencia. Además, hace especial referencia al concepto de vivienda de calidad no sólo como el recinto físico sino atendiendo también al conjunto de dotaciones y equipamientos que deben estar a disposición del ciudadano.
El texto aprobado reconoce con título propio la importancia de la rehabilitación, la conservación y el mantenimiento de los parques de viviendas como instrumentos para promover el derecho a la vivienda, por lo que obliga a las administraciones a promover acciones que hagan efectiva la recuperación residencial de los cascos históricos y los barrios.
Observatorio de la Vivienda y otras incorporaciones
Fruto del debate parlamentario, el texto de la Ley se ha enriquecido con distintas incorporaciones como es la creación, en el plazo de seis meses, del Observatorio de la Vivienda de Andalucía, cuyas funciones deberán desarrollarse reglamentariamente. Su objetivo será la planificación, el estudio y el análisis de la realidad social y económica andaluza que caracteriza al sector de la vivienda. Será un órgano participado por organizaciones sociales y empresariales, por colectivos y agentes del sector de la vivienda que manifiesten interés en colaborar en las tareas que se establezcan.
De igual forma, se han ampliado los conceptos de sostenibilidad y calidad, asociándolos a aspectos concretos como la reducción del ruido, la gestión adecuada de los residuos generados, el ahorro y uso eficiente del agua y la energía y el impulso de energías renovables.
Tramitación
El proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda fue aprobado por el Consejo de Gobierno el 26 de mayo de 2009 y comenzó su debate parlamentario cuatro meses más tarde, el 23 de septiembre. Posteriormente, el texto ha estado sometido a debate y análisis por parte de la Comisión parlamentaria de Vivienda y Ordenación del Territorio hasta su aprobación definitiva en la Cámara andaluza.
La Ley ha sido elaborada por la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio con un elevado nivel de consenso entre los principales agentes sociales y económicos de la comunidad. Como fruto de esa labor, se han incorporado muchas de las apreciaciones y posicionamientos recabados, que aunque no modifican el contenido sí lo enriquecen. En su tramitación el texto ha contado con el respaldo de la Mesa de Concertación Local, donde están representados todos los ayuntamientos andaluces; y con el apoyo de las organizaciones de consumidores y vecinos. Además, ha recibido los dictámenes positivos del Consejo Económico y Social de Andalucía (CES-A) y del Consejo Consultivo.
Financiación
La Ley establece que la Junta de Andalucía, a través de sus planes de vivienda y suelo y los respectivos presupuestos de la comunidad, fijará los recursos económicos destinados a promover el derecho a la vivienda. En la actualidad, esos fondos están contemplados en el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, así como en el convenio fijado con el Ministerio de Vivienda para la financiación del mismo, que establece una dotación de 1.440 millones de euros. De igual modo, la Administración autonómica será la responsable de garantizar un sistema de ayudas a municipios para la elaboración y revisión de los planes municipales de vivienda, así como para la creación de los registros.
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